تجربه تضمین سود اسمی در صندوق های زمین و ساختمان

به گزارش پایگاه خبری سرمایه گذاری آنلاین، اگر چه فرآیند طراحی صندوق‌های زمین و ساختمان به یک دهه قبل باز می‌گردد، اما تا سال 93 عملا بستر لازم برای تشکیل هیچ صندوقی از این نمونه فراهم نشد. با وجود اینکه مجوزهای قانونی لازم برای تشکیل این صندوق‌ها و عرضه پروژه‌های ساختمانی در دست ساخت در قالب واحدهای سرمایه‌گذاری خرد در بورس صادر شده بود، اما هیچ یک از سازنده‌ها جسارت پیمودن یک مسیر جدید برای تامین مالی ساخت‌ و ساز را با وجود تمام مزایایی که نسبت به سایر شیوه‌های تامین مالی دارد، نداشتند. به این ترتیب بانک عامل بخش مسکن برای عملیاتی شدن ایده تامین مالی مسکن از مسیر صندوق زمین و ساختمان پیش‌ قدم شد و در سال 93 اولین صندوق تحت عنوان «نسیم» را که برای احداث یک ساختمان مسکونی 80 واحدی در منطقه 22 بود، تشکیل داد و یونیت‌های سرمایه‌گذاری آن را در فرابورس عرضه کرد. ساخت این برج 15 طبقه با منابعی که از سرمایه‌گذاران بورس جمع‌آوری شد، هفته گذشته به پایان رسید و روز شنبه هفته جاری در مراسمی با حضور وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل بانک مسکن از این پروژه رونمایی شد تا فاز فروش واحدها کلید بخورد.

در پایان عمر صندوق و پس از فروش واحدهای ساختمانی، مدیر صندوق موظف است ظرف 15 روز کاری از محل وجوه نقد صندوق، مبلغی را که از 80 درصد وجوه نقد صندوق در تاریخ صورت‌های مالی مذکور کمتر نبوده و از خالص ارزش روز کل واحدهای سرمایه‌گذاری نزد سرمایه‌گذاران در آن تاریخ، بیشتر نباشد را به حساب بانکی سرمایه‌گذاران واریز کند.

اگر چه وعده‌های اولیه حاکی از این بود که در سال 94 با راه‌اندازی 10 صندوق زمین و ساختمان دیگر این مسیر ادامه پیدا کند، اما در عمل، یک سال بعد از راه‌اندازی صندوق نسیم فقط یک صندوق دیگر تحت عنوان «شمال‌غرب» در شهر تبریز تشکیل شد که برای احداث ساختمانی 17 طبقه در زمینی به مساحت 3000 مترمربع از مسیر پذیره‌نویسی تامین مالی کند. هزینه ساخت این پروژه حدود 23 میلیارد و 500 میلیارد تومان برآورد و مقرر شد 10 میلیارد تومان از این رقم از طریق پذیره‌ نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری و بقیه از طریق پیش‌ فروش واحدها تامین شود. به این ترتیب در سال 94 نیز تنها یک صندوق زمین و ساختمان و آن هم با اهتمام تنها بانک عامل بخش مسکن راه‌اندازی شد.

مهم‌ ترین وجه تمایز دو صندوق مذکور در میزان بازده آنها است. از آنجا که مسکن در تهران در سال 93 یکی از عمیق‌ ترین دوره‌های رکود دهه‌های اخیر را تجربه کرد و با توجه به اینکه منطقه 22 در غرب پایتخت از مجتمع‌های مسکونی بلند مرتبه خالی از سکنه اشباع شده است، بازدهی صندوق نسیم به رقم سالانه 11 تا 14 درصد محدود شد. این در حالی است که به منظور ایجاد جذابیت در معاملات واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق زمین‌ و ساختمان شمال‌غرب، مدل جدید بازارگردانی با تعهد خرید واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق بهقیمتی مشخص توسط بازارگردان صندوق (شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن) ارائه شد.

در این مدل بازارگردان تعهد دارد در صورت عرضه واحدهای سرمایه‌گذاری توسط سرمایه‌گذاران و انصراف از ادامه حضور در صندوق، اوراق را به نرخ از پیش تعیین شده خریداری و در صورت وجود تقاضا، اوراق را به نرخ از پیش تعیین شده‌ای به فروش برساند. توضیح بیشتر اینکه در این روش، شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن به عنوان بازارگردان متعهد به خرید اوراق در نرخ 23% سالانه به صورت روز شمار و فروش به قیمت 1%+23% (نرخ خرید تعهد شده به علاوه دامنه مظنه) شد. همچنین بازارگردان صرفاً متعهد به خرید و فروش در مظنه‌های از پیش تعیین شده بوده و بنابراین در صورتی که قیمت بازاری واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق بیش از قیمت تعهد شده بازارگردان باشد، سرمایه‌گذار می‌تواند واحدهای سرمایه‌گذاری خود را به سفارشات بهتر در بازار به فروش رسانده و سود بیشتری کسب کند.

از آنجا که میزان بازدهی بخش مسکن در شهر تبریز طبعا با تهران به ویژه منطقه 22 با ویژگی‌هایی که اشاره شد، آن‌ هم در زمان اوج رکود متفاوت است، چنین تضمینی قابلیت اعمال در این صندوق را داشته است؛ ضمن اینکه به دلیل وجود ریسک نوسان نرخ بهره در بازار و برای انعطاف‌ پذیری بیشتر این روش بازارگردانی، نرخ تعهد 23% به صورت کوتاه مدت و سه ماهه اعلام و تاکید شد در دوره‌های بعدی با توجه به میزان نرخ سود بانکی تغییرات لازم قابل اعمال است.

روش مذکور تا چه اندازه توانست در جذابیت دومین صندوق زمین و ساختمان اثرگذار باشد اما با توجه به کاهش نرخ سود بانکی و کاهش نرخ تامین پول در بازار، عملا عرضه تضمینی با این نرخ قابل توجه در دو صندوق دیگر که طی سال 95 راه‌اندازی شدند، وجود نداشت. دو صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسکن «نارون» و«نگین شهرری» با مجموع پوشش 443 واحد مسکونی در بازار سرمایه راه‌اندازی شدند.

بیلان سوددهی صندوق زمین و ساختمان نسیم با بازدهی بیش از 30 درصدی در طول سه سال آن‌هم در شرایط رکود مسکن مشخص شده اما ارزیابی عملکرد و سوددهی سه صندوق دیگر منوط به تکمیل پروژه و طی فرآیند حسابرسی و قیمت‌گذاری است. با این حال به نظر می‌رسد در بازار کنونی مسکن با وضعیت فعلی شاخص‌های اقتصادی به ویژه نرخ سود بانکی، مدل تضمین و تعهد پرداخت کف سود مشخصی در صندوق، قابلیت پیاده‌ سازی در صندوق‌های آتی را ندارد و این راهکار فقط برای شرایط خاص بازار و زمانی که معاملات مسکن دچار رخوت رکود بوده و در نتیجه بازدهی بخش مسکن پایین است، نقش یک موتور محرک برای از حرکت نایستادن صندوق‌های زمین و ساختمان را داشته است. این در حالی است که با خروج کامل بازار مسکن از رکود در سال آینده، انتظار می‌رود بدون نیاز به چنین تضامینی بتوان به رونق سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان بعدی امیدوار بود.

امروزه از هر سه شهروند امریکایی، یک شهروند در زمره یونیت‌ داران صندوق‌های سرمایه‌گذاری اعم از صندوق‌های زمین و ساختمان و دیگر صندوق‌های ذیل بورس است. این در حالی است که در ایران شمار سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها کمتر از دو میلیون نفر بوده و در این بین سهم صندوق‌های زمین و ساختمان بسیار پایین است.